サブプライムローンとその影響（４）

 続けます。

前回までの解説で、あえて説明していなかった部分があります。
これを理解しないと、次に進めないので…今回はその解説。

前回の後半

『銀行「さて、たくさん融資したこのサブプライムローンを証券化して…と」
金持「おお、銀行くんじゃないか。どうしたんだね、嬉しそうな顔して」
銀行「ああ、金持さん。ちょうど良かった。今から伺おうと思ってたんです」
金持「なんだ、儲け話でもあるのか？」
銀行「そうなんです。このサブプライム証券を買いませんか？」
金持「そんなの買うかよ…」
銀行「まあ聞いてください。これ、もし不良債権化しても住民さんたちの家を担保にお金を引き出せば、損はしませんよ。もし順調に返済が進めば丸儲け。どっちに転んでも金持さんは儲かるんです」
金持「…そうか。そうだな！よし、買おう！」
銀行「毎度アリ！」

銀行（コレで貸し倒れもなくなったし、うまい具合に不動産価格も上がってるし。最高だね）

そう。
これに目をつけたアメリカの格付け会社がこの小口証券に高い格付けを与えたもんだからさあ大変。

どんどん金融機関が証券を買い、需要は膨れ上がり、さらに貸付が行われる。
これによって金融市場や不動産市場に大量のお金が流れ込み、不動産価格はさらに上昇する。
今がチャンスとばかりにさらに貸付を（ｒｙ 』



ここ、大雑把には間違いないのですが、正確に言うとちょっと違います。
この説明だと、

○なんで格付け会社が高い格付けを与えたのか
○なんで不動産価格が上昇すると貸付易くなるのか
○いくらサブプライムローンとはいえ、3年以降の高金利を支払い続けられるのか

という疑問に答えられません。


これから書いていくこと。
これが本当のサブプライムローンの姿です。
前提条件として、この時期アメリカの不動産価格は上昇傾向にあり、下落するとは思われていなかった、というモノがあります。

そこで。

一番最初の記事（http://mixi.jp/view_diary.pl?id=942509169&owner_id=5684749）を例にすると


3000万円の家を無担保で10年間のサブプライムローンで購入するとします。

↓

最初の3年間は月々約10万円の支払い。
残りの7年間は月々約30万円の支払い。

↓

3年後。
不動産価格の高騰により3000万円の家が4000万円になってました。
この時点で約400万円の支払いが済み、残金2600万円。
含み益は1000万円あります。

こうなると、4000万円の資産を持つことになり、2600万円のローンを払うために、もっと返済が楽なローンに変更、いわゆる「借り換え」が可能になるのです。

（ざっくり考えて）返済不能に陥った場合でも4000万で売却し、2600万円支払っても1400万手元に残る計算になるわけです。



これなら銀行も貸すし、格付け会社も高い格付けを与えるし、みんなお金を借りるし、証券は売れるんです。




ただし…
不動産価格が上昇し続ける限りは、ですが。




不動産バブルがはじけ、価格の下落が始まると…



続きます。